Zaczynamy się zastanawiać nad zainwestowaniem w kolejną nieruchomość.

Skąd w ogóle ten pomysł?

Po tym, jak kupiliśmy nasze własne mieszkanie i zaczęliśmy wynajmować stare (pamiętacie, jak stresowaliśmy się umową najmu?), rynek nieruchomości stał się dla nas jak fascynująca gra planszowa. Z Anią poczuliśmy, że może warto pójść o krok dalej i zainwestować w kolejne mieszkanie – tym razem nie dla nas, a po to, żeby na nim zarabiać. To było jak w dzieciństwie, gdy zbierałem kapsle, licząc, że kiedyś wymienię je na coś ekstra. Tyle że teraz stawką były prawdziwe pieniądze i dochód pasywny!

Zasiadaliśmy z Anią wieczorem, jak zwykle z herbatą (ona z malinową, ja z earl grey), i zaczęliśmy googlować, scrollować Otodom i rozmawiać z kumplem, który już ma jedno mieszkanie na wynajem. Szybko dotarło do nas, że inwestowanie w nieruchomości to nie bułka z masłem – trzeba wiedzieć, co i jak, żeby nie wtopić. Oto, co udało nam się rozkminić, żeby wybrać mieszkanie pod inwestycję.

Dlaczego mieszkania to w ogóle gra warta świeczki?

Na początku Ania zapytała: „Czemu w ogóle mieszkanie, a nie np. lokata?”. No i zaczęliśmy drążyć. Okazało się, że mieszkania, zwłaszcza w dużych miastach jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, to stabilna inwestycja. Ceny nieruchomości w Polsce od lat idą w górę (przynajmniej w dłuższej perspektywie), a wynajem może dawać regularny dochód. To jak mieć własną maszynkę do pieniędzy, tylko zamiast monet wypadają przelewy od najemców!

Ale nie ma co się oszukiwać – to nie jest tak, że kupujesz mieszkanie i od razu pływasz w kasie. Trzeba dobrze wybrać, bo zły ruch może oznaczać puste mieszkanie albo koszty remontów, które zjedzą zyski. My z Anią postanowiliśmy podejść do tego jak do układania puzzli – każdy kawałek musi pasować.

Krok 1: Cel inwestycji – co chcemy osiągnąć?

Pierwsze, co zrobiliśmy, to spytaliśmy samych siebie: „Po co nam to mieszkanie?”. Ania, która zawsze myśli o stabilności, była za wynajmem długoterminowym – coś, co daje stały dochód, np. dla rodzin albo pracowników. Ja z kolei, zainspirowany historiami o Airbnb, marzyłem o wynajmie krótkoterminowym, szczególnie że mieszkamy blisko Krakowa, gdzie turyści walą drzwiami i oknami. Rozważaliśmy też kupno mieszkania w tańszej, rozwijającej się dzielnicy, żeby sprzedać je z zyskiem za kilka lat.

To trochę jak w dzieciństwie, gdy musiałem wybrać, czy wydać kieszonkowe na lody (szybka frajda) czy odkładać na rower (długoterminowa inwestycja). Ostatecznie uznaliśmy, że na początek pójdziemy w wynajem długoterminowy – mniej roboty, więcej spokoju.

Lekcja: Zdecyduj, czy chcesz stały dochód (długoterminowy), szybkie zyski (krótkoterminowy), czy grę na wzrost wartości (odsprzedaż). To ustala, czego szukasz.

Krok 2: Lokalizacja – serce inwestycji

Lokalizacja to jak wybór miejsca na budkę z lemoniadą – musi być tam, gdzie ludzie chcą kupować! Z Anią spędziliśmy godziny, przeglądając mapy i oferty na Otodom, żeby znaleźć miejsce, które ma sens.

Dowiedzieliśmy się, że mieszkania blisko centrum albo w dobrze skomunikowanych dzielnicach (np. z tramwajem czy metrem) to pewniak dla najemców. W Krakowie, gdzie mieszkamy, rozważaliśmy dzielnice jak Krowodrza czy Podgórze – blisko centrum, a ceny jeszcze nie zwalają z nóg. Sprawdziliśmy też, co słychać w okolicy – nowe biurowce, szkoły czy parki oznaczają, że wartość mieszkania może pójść w górę. Ania znalazła raport, że w 2025 roku Wrocław i Poznań to miasta z dużym potencjałem, więc może kiedyś tam spróbujemy!

Popyt też ma znaczenie – w pobliżu uczelni królują studenci, a w biznesowych dzielnicach młodzi profesjonaliści. No i bezpieczeństwo – nikt nie chce mieszkać tam, gdzie wieczorem strach wyjść na spacer.

Lekcja: Szukaj miejsc z dobrym dojazdem, potencjałem wzrostu i popytem na wynajem. My celujemy w dzielnice, które łączą te trzy rzeczy.

Krok 3: Analiza rynku – nie kupuj w ciemno

Zanim rzuciliśmy się na oferty, postanowiliśmy zrobić research. Ania, która ma smykałkę do liczb, przejrzała ceny za metr kwadratowy na Morizon i Otodom. W Krakowie średnia to 12 000–14 000 zł/m², ale w rozwijających się dzielnicach można znaleźć perełki za 10 000 zł/m².

Pamiętam, jak w dzieciństwie kupiłem tanią podróbkę klocków LEGO – szybko się rozpadły. Z mieszkaniem nie chcieliśmy popełnić takiego błędu, więc porównywaliśmy oferty, żeby nie przepłacić. Uwzględniliśmy też koszty dodatkowe: podatek PCC (2% ceny), notariusz, remont, meble. Ania policzyła, że samo wyposażenie może kosztować 20–30 tys. zł!

Lekcja: Sprawdź ceny w okolicy, trendy rynkowe i dolicz wszystkie koszty. To jak planowanie budżetu na wakacje – lepiej wiedzieć, na co Cię stać.

Krok 4: Stan techniczny – nie daj się zaskoczyć

Kiedy oglądaliśmy mieszkania, przypomniała mi się historia, jak raz w wynajmowanym lokalu pękła rura, bo instalacje były z epoki dinozaurów. Nie chcieliśmy takiego scenariusza, więc dokładnie sprawdzaliśmy stan techniczny.

Patrzyliśmy na instalacje (elektryka, woda, ogrzewanie), stan budynku (czy klatka nie wygląda jak z horroru) i układ mieszkania. Ania od razu zakochała się w mieszkaniach z otwartą kuchnią – mówi, że to hit wśród najemców. Raz nawet poprosiliśmy znajomego budowlańca, żeby rzucił okiem na jedno mieszkanie – i dobrze, bo znalazł wilgoć w ścianie, której sami byśmy nie zauważyli.

Lekcja: Sprawdź instalacje, budynek i układ mieszkania. Jeśli nie masz doświadczenia, weź eksperta – to jak zabranie mamy na zakupy, żeby sprawdziła jakość materiału.

Krok 5: Liczenie zysków – czy to się opłaca?

Ania, nasza domowa księgowa, wzięła kalkulator i zaczęła liczyć ROI, czyli stopę zwrotu z inwestycji. Wzór prosty: (roczny dochód z wynajmu minus koszty) podzielone przez cenę zakupu razy 100%.

Przykład: kupujesz mieszkanie za 600 000 zł, wynajmujesz za 3000 zł miesięcznie (36 000 zł rocznie), ale masz koszty (czynsz, podatki, naprawy) ok. 12 000 zł rocznie. To daje:
(36 000 – 12 000) / 600 000 x 100% = 4%.

W Polsce 4–6% to niezły wynik dla wynajmu długoterminowego, a krótkoterminowy może dać nawet 8–10%. My z Anią celujemy w 5%, ale bierzemy też pod uwagę, że mieszkanie może zyskać na wartości.

Lekcja: Policz ROI i upewnij się, że zyski są warte zachodu. To jak sprawdzanie, czy lemoniada się sprzeda, zanim postawisz budkę.

Krok 6: Sprawy prawne – żeby spać spokojnie

Zanim podpisaliśmy umowę na nasze obecne mieszkanie, nauczyliśmy się, że księga wieczysta to podstawa. Sprawdziliśmy, czy nie ma hipotek ani innych obciążeń. Teraz, myśląc o inwestycji, zrobilibyśmy to samo. Ania dodatkowo radzi, żeby zweryfikować sprzedawcę – jeśli to deweloper, poczytaj opinie i sprawdź jego poprzednie projekty.

No i umowa najmu – po naszych doświadczeniach (pamiętacie, jak rozkminialiśmy najem okazjonalny?) wiemy, że musi być pancerna, żeby chronić nasze interesy.

Lekcja: Sprawdź księgę wieczystą, sprzedawcę i przygotuj dobrą umowę najmu. To jak założenie kasku przed jazdą na rowerze.

Krok 7: Atrakcyjność dla najemców – żeby mieszkanie się nie kurzyło

Żeby mieszkanie szybko znalazło najemców, musi być jak dobra pizza – uniwersalne i apetyczne. Ania postawiła na jasne kolory i proste meble, bo mówi, że to przyciąga więcej chętnych. Wyposażyliśmy nasze stare mieszkanie w podstawy: lodówkę, kuchenkę, zmywarkę, pralkę. Raz nawet zainwestowaliśmy w profesjonalne zdjęcia na Otodom – i wiecie co? Zgłoszenia posypały się jak lajki na Instagramie!

Lekcja: Zadbaj o neutralny wystrój i podstawowe wyposażenie. Dobre zdjęcia to klucz do szybkiego wynajmu.

Krok 8: Profesjonaliści – bo nie musimy robić wszystkiego sami

Na początku myśleliśmy, że ogarniemy wszystko sami, ale szybko dotarło do nas, że inwestycja to nie zabawa w piaskownicy. Skonsultowaliśmy się z agentem nieruchomości, który pomógł nam znaleźć dobre oferty, i doradcą finansowym, który policzył, na jaki kredyt nas stać. Ania rozważa też zatrudnienie zarządcy, jeśli zdecydujemy się na wynajem krótkoterminowy – to by nam oszczędziło biegania za sprzątaczkami.

Lekcja: Nie bój się prosić o pomoc. Agent, doradca czy zarządca to jak ekipa remontowa – robią robotę, a Ty masz mniej stresu.

Podsumowanie z naszego podwórka

Inwestowanie w mieszkanie to jak budowanie zamku z klocków LEGO – trzeba mieć plan, dobre elementy i trochę cierpliwości. My z Anią nauczyliśmy się, że klucz to dobra lokalizacja, analiza rynku i przygotowanie mieszkania pod najemców. Nie rzuciliśmy się jeszcze na zakup inwestycyjny, ale mamy już listę rzeczy do sprawdzenia, gdy się zdecydujemy. Jeśli też myślicie o inwestycji, zacznijcie od researchu – Otodom, Morizon, rozmowy z ekspertami. To jak planowanie wakacji: im lepiej się przygotujesz, tym większa frajda!

Dajcie znać w komentarzach, czy myślicie o inwestowaniu w nieruchomości albo macie już jakieś doświadczenia! Trafiliście na perełkę inwestycyjną, czy może wtopiliście na czymś? 😄 Czekamy na Wasze historie, a my z Anią szykujemy kolejny wpis – tym razem o tym, jak urządzamy nasz salon w nowym gniazdku. Stay tuned!